Calculadora de Ganho de Capital Imobiliário (Section 121 vs. 1031)
Simule a isenção fiscal de $250k/$500k para residência primária, taxas federais de LTCG, NIIT de 3.8% e adiamento via Section 1031 Exchange.
Parâmetros da Transação
Telhado novo, extensão, remodelação de cozinha/banheiro, ar-condicionado central (não inclui pintura simples ou manutenção comum).
- Como provar a regra dos 2 em 5 anos: Os 24 meses de residência não precisam ser consecutivos, bastando somar 730 dias no período de 5 anos anteriores à escritura.
- Guardar notas fiscais de reformas: Pinturas comuns e pequenos reparos não contam, mas reformas de telhado, pisos, banheiros e sistemas elétricos/HVAC aumentam permanentemente a sua base de custo, reduzindo o imposto na venda dólar por dólar.
- Frequência da Isenção: A isenção de $250k / $500k da Section 121 pode ser utilizada novamente a cada 2 anos.
Como funciona
1
Defina se o imóvel vendido era Residência Principal ou Imóvel de Aluguel/Investimento.
2
Informe o preço de compra original, preço de venda e despesas de fechamento/corretagem.
3
Adicione melhorias estruturais de capital (reformas de telhado, ampliações, climatização) para aumentar sua base de custo.
4
Analise o valor exato isento pela Section 121, tributos federais e estaduais incidentes ou o escudo fiscal via 1031 Exchange.
Perguntas frequentes
Como funciona a isenção de $250.000 / $500.000 da Section 121?
A Section 121 do IRS permite que você exclua até $250.000 de ganho de capital (se solteiro) ou até $500.000 (se casado declarando em conjunto) na venda da sua residência principal, desde que tenha sido proprietário e morado no imóvel por pelo menos 2 anos (730 dias) dentro do período de 5 anos imediatamente anterior à venda. Esse benefício pode ser utilizado uma vez a cada dois anos.
Quais reformas podem ser somadas à base de custo do imóvel?
Apenas reformas de capital (Capital Improvements) que agreguem valor permanente, prolonguem a vida útil da propriedade ou a adaptem a novos usos (ex: telhado novo, acréscimo de quartos, reforma completa de cozinha/banheiro, instalação de piscina ou ar-condicionado central). Pintura simples, conserto de vazamentos e manutenção rotineira NÃO podem ser deduzidos.
O que é o 1031 Exchange e como ele evita o imposto?
A Section 1031 Like-Kind Exchange permite que proprietários de imóveis comerciais ou de aluguel adiem 100% dos impostos federais e estaduais sobre ganho de capital e recuperação de depreciação, desde que reinvestam todo o montante líquido em outro imóvel de investimento de valor igual ou superior. As regras exigem indicar o imóvel substituto em até 45 dias e fechar a escritura em até 180 dias.
É grátis mesmo?
Sim. O site é mantido por anúncios, então você não paga nem precisa criar conta.
Funciona no celular?
Sim. A página se adapta à tela e não exige a instalação de aplicativos.